بحث حقوقی املاک بسیار پیچیده و گسترده است و یکی از پر بحث ترین مباحث حقوقی است که بسیاری از افراد به دلیل عدم این آگاهی ها به هنگام خرید یا فروش املاک دچار ضرر و زیان می شوند به عبارتی دیگر می توان گفت در بحث خرید و فروش ملک ، اصلی ترین ضرر به دلیل مسائل و مشکلات حقوقی ایجاد می شود.
از گذشته های دور، خرید املاک یکی از راه های سرمایه گذاری است و از آنجایی که ملک ارزش بالایی دارد اگر با بی توجهی به مسائل حقوقی ملکی ، دست به معامله بزنید ممکن است کل سرمایه ی خود را از دست بدهید به همین دلیل توصیه می شود قبل از هرگونه معاملات ملکی اعم از خرید و فروش حتما با یک وکیل ملکی متخصص و فعال مشورت کنید تا از نکات حقوقی مهم در این خصوص مطلع شوید.
در این مطلب سعی کرده ایم تا به برخی از مهم ترین نکات این حوزه بپردازیم.
نکات مهم در خرید و فروش ملک
برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی در ارتباط با خرید و فروش ملک دانستن این موضوع لازم است که شما باید به چند بخش مهم دقت کنید.
۱.بررسی سند ملک. ۲. بررسی مدارک فروشنده یا خریدار. ۳.مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد
۴. بررسی طرح های احتمالی شهرداری در منطقه ی ملک
هر یک از این بخش ها از اهمیت بالایی برخوردار است که توجه و دقت به آن ها برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی و ضرر و زیان، لازم و ضروری می باشد.
بررسی سند ملک
سند ملک به منزله ی شناسنامه ی آن است که بیشتر اطلاعات مهم درباره ی ملک و نکات حقوقی در آن ذکر شده است، با بررسی سند می توانید از موارد مهم زیر مطلع شوید:
موقوفی بودن ملک
یکی از مسائل مهم که باید به آن توجه کنید متوفی نبودن ملک است زیرا اگر یک ملک موقوفی را خریداری کنید، شما فقط مالک اعیان (بنای ساخته شده) هستید و مالکیت عرصه (زمین ملک) متعلق به اداره اوقاف یا شخص وقف کننده است.
در رهن بودن ملک
شما می توانید با مطالعه ی سند ببینید که آیا سند در رهن بانک است یا خیر.
ورثه ای بودن ملک
سند ملک اطلاع دقیقی در ارتباط با ورثه ای بودن ملک به شما نمی دهد بلکه شما تنها با مطالعه ی اطلاعات فردی که داخل سند ذکر شده می توانید ببینید طرف معامله ی شما خود فرد است یا خیر. اگر خود فرد نبود سه حالت امکان دارد: ۱. فرد طرف معامله وکیل صاحب ملک است که در این صورت باید وکالت نامه ی رسمی را به شما ارائه دهد. ،۲.صاحب ملک فوت کرده و یکی یا تمام ورثه اقدام به فروش کرده اند که در این صورت باید برگه ی انحصار وراثت را به شما ارائه دهد. ۳.فردی کلاهبردار است که سعی به فروش مال غیر دارد.
پیشگیری از فروش مال غیر (جلوگیری از کلاهبرداری)
در مورد قبلی به این موضوع اشاره کردیم که اگر فردی غیر از صاحب ملک قصد فروش آن را داشته باشد باید وکالت نامه ی رسمی از سوی صاحب ملک یا برگه ی انحصار وراثت را داشته باشد ، در غیر این صورت از خریدن ملک خودداری کنید.
بررسی مدارک فروشنده
در هنگام عقد قرارداد و معامله حتما بدون هیچ گونه تعارف مدارک فروشنده را با دقت مطالعه کنید و با سند تطبیق دهید و مطمئن شدید که فردی که با شما طرف معامله است صاحب ملک است و شما قرار است پول را به حساب صاحب ملک واریز کنید در غیر این صورت شما دچار مشکلات حقوقی جدی خواهید شد که خسارات زیادی را متحمل می شوید.
بررسی طرح های شهرداری
شهرها همواره در حال تغییر هستند و طرح های شهرداری می تواند بر روی ملک شما اثر منفی یا مثبتی بگذارد به همین سبب قبل از خرید ملک ، برای بررسی طرح های شهرداری به واحد شهرسازی شهرداری مراجعه کنید و طرح تفصیلی شهر را درخواست کنید به این صورت می توانید از تغییرات شهرداری در محل ملک مطلع شوید زیرا هر گونه تغییر می تواند بر سرمایه ی شما تاثیر زیادی بگذارد.
مسائل حقوقی در نوشت قرارداد
پس از انکه تمام موارد فوق را بررسی کردید و با صاحب ملک به توافق لازم رسیدید وقت نوشتن قرارداد است که در اینجا هم باید بسیار دقیق و سنجیده عمل کنید و به نحوه ی نوشتن قرارداد نیز بسیار توجه کنید زیرا هر بند قرارداد می تواند برای شما ضرر یا مشکل حقوقی به دنبال داشته باشد.
- نوشتن جزییات ملک در قولنامه
هر ملکی که می‌خرید دارای ویژگی های خاص و منحصر به فرد خود است پس باید تمام جزئیات در قولنامه ذکر شود. ذکر جزئیات ملک در قولنامه این امکان را به شما می دهد که در هنگام تحویل هر گونه تفاوت با انچه در قولنامه ذکر شده است را پیگیری قانونی کنید.
- نوشتن شرایط فسخ به صورت شفاف و کامل
پس از امضای قرارداد به هیچ عنوان شما حق فسخ را ندارید حتی اگر یک ساعت پس از امضای آن باشد البته در شرایطی که قانون پیش‌بینی کرده است، مواردی که طرفین در مورد آن توافق کرده‌اند و در صورتی که دو طرف نسبت به برهم زدن معامله توافق داشته باشند ، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. پس توجه کنید که شرایط فسخ را شفاف در قولنامه ذکر کنید تا حق فسخ خود را از دست ندهید.
- نوشتن کلیه توافقات طرفین در مبایعه نامه
در مطالب فوق بر این امر بسیار اشاره و تاکید کردیم که حتما تمام توافقات خود را به صورت کتبی در قولنامه ذکر کنید و تنها بر توافقات شفاهی تکیه نکنید چرا که در هنگام ایجاد مشکل شما حق پیگیری و یا فسخ را ندارید .
- نوشتن شرایط و نحوه پرداخت به صورت دقیق در قولنامه
در معاملات ملکی اصولا تمام پول یکجا پرداخت نمی شود و طی چند مرحله و طبق توافق پرداخت می شود به همین دلیل برای جلوگیری از بروز اختلاف یا مشکلات حقوقی، باید شرایط پرداخت و همچنین نحوه پرداخت به دقت در قولنامه نوشته شود.
