با وجود اینکه سود سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه طی سال‌های گذشته برای خریداران آن ثابت شده است، اما همچنان بعضی از سرمایه‌گذاران با کاهش ارزش لیر در برابر دلار، نگران کم شدن ارزش سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه هستند و برای سرمایه‌گذاری مردد هستند. در این مطلب به این موضوع می‌پردازیم که عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در ترکیه چیست و آیا با کاهش ارزش لیر نسبت به دلار قیمت ملک ریزش دارد یا خیر؟
قیمت دلار به اندازه اختلاف تورم اقتصادی ترکیه و تورم اقتصادی آمریکا گران می‌شود، البته عوامل دیگری هم در افزایش قیمت دلار تأثیر دارند. مؤسسه رتبه سنجی شیکاگو (Chicago Ratings Agency) که یک مؤسسه معتبر در زمینه رتبه بندی و تحلیل بازارهای مالی است با استفاده از داده‌های دقیق و روش‌های تحلیل علمی، به بررسی و ارزیابی عوامل مختلف اقتصادی و مالی می‌پردازد. براساس تحقیقات و بررسی‌های گسترده این مؤسسه، 20 عامل مؤثر بر ارز (مانند کاهش صادرات و…)، 10 عامل بر قیمت مسکن و 50 عامل بر تغییرات قیمت سهام وجود دارد.
نهادهای معتبر بین المللی مانند بانک جهانی، صندوق بین المللی پول و فدرال رزرو باید طبق این عوامل بررسی‌های خود را انجام بدهند و 3 ماه یک بار تحلیلی گزارشی را ارائه کنند. این موضوع نشان می‌دهد که فاکتورهای مؤثر بر نوسان نرخ ارز، هر 3 ماه ممکن است تغییر کند و برنامه‌ریزی‌ها و تحلیل‌های ما نمی‌تواند بر مبنای 3 ماه گذشته باشد.
آیا کاهش نرخ لیر به نفع ترکیه است؟
در برنامه استراتژی امنیتی 10 سال آمریکا آمده است که تمرکز سیاست خارجی آمریکا از خاورمیانه به آسیای شرقی منتقل شود، چون چین در حال تبدیل شدن به ابر قدرت جهان است و آمریکا نمی‌خواهد که این اتفاق بیفتد، پس تمرکز خود را از خاورمیانه بر می‌دارد.
نشانه‌های اجرای این برنامه لغو شدن مرکز فرماندهی نیروهای آمریکا در کشور قطر، خروج کامل نیروهای آمریکا از سوریه و افعانستان و لغو حضور دائمی آمریکا در خلیج فارس و اکتفا به بازدیدهای سالیانه است. این مجموعه اقدامات نشان می‌دهد که آمریکا تمرکز خود را از روی خاورمیانه برداشته است و در حال مقابله با چین است.
حالا کم ارزش لیر در مقابل دلار در کنار این سیاست خارجی آمریکا باعث به وجود آمدن فرصت‌های جدیدی برای ترکیه می‌شود. چون با کم ارزش لیر در مقابل دلار، سرمایه‌های خارجی جدیدی را جذب می‌کند. به عنوان مثال کارخانه‌های برندهای بزرگ ترکیه برای برای فعالیت انتخاب می‌کنند. چون سرمایه‌گذارهای خارجی در ترکیه با هزینه کمتری نسبت به کشور خودشان می‌توانند کسب و کار راه اندازی کنند و سود بیشتری را عاید خودشان کنند و این موضوع در راستای سبک سازی و تکنولوژی موج پنجم است.
در واقع شاید به ظاهر ارزش لیر کاهش پیدا کرده باشد، ولی فرصت بزرگی برای ترکیه فراهم می‌شود که سرمایه خارجی جذب کند. بنابراین افزایش قیمت دلار یا همان کاهش ارزش لیر در مجموع به نفع ترکیه خواهد بود و آینده فوق العادهای را برای این کشور خواهد ساخت.
کاهش نرخ لیر چه تأثیری در بازار مسکن ترکیه دارد؟
همان طور که توضیح دادیم، در مورد مسکن 10 عامل روی قیمت تأثیر دارند که چه در دوران رکود اقتصادی باشیم و چه در دوران رونق اقتصادی، این عوامل تأثیر خود را روی قیمت خواهند گذاشت. این عوامل را اگر بخواهیم نام ببریم، شامل موارد زیر هستند:
- نرخ بهره: نرخ بهره یکی از مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن است. بیش از 97% خریداران ملک در ترکیه خود ترک‌ها هستند.
دولت ترکیه برای کنترل قیمت فزاینده ملک در ترکیه و کاهش تورم با افزایش نرخ بهره در بانک‌ها و سودهای سالیانه بالای 50% باعث خروج سرمایه‌ها از بازار ملک و روانه شدن آن به سمت بانک‌ها شد. اما در دو ماهه اول ۲۰۲۵ با پایین آوردن مرحله‌ای بهره بانکی مجدد شاهد بازگشت سرمایه‌ها به بازار ملک شدیم و طبق پیش بینی بانک مرکزی ترکیه از نیمه دوم سال ۲۰۲۵، شاهد افزایش ۵۰٪ قیمت ملک خواهیم شد.
- عرضه و تقاضا: عرضه و تقاضا از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت هر کالا از جمله مسکن است. اگر عرضه مسکن بیشتر از تقاضا باشد، قیمت آن کاهش پیدا می‌کند و بالعکس. با کاهش نرخ بهره بانکی سرمایه‌ها به بازار ملک بازخواهند گشت و با افزایش تقاضا قیمت ملک بالا می‌رود.
- شرایط اقتصادی: وضعیت اقتصادی کشور مانند رشد اقتصادی، نرخ بیکاری و تورم نیز بر قیمت مسکن تأثیرگذار است.
- موقعیت مکانی: موقعیت مکانی ملک از جمله عوامل بسیار مهم در تعیین قیمت آن است. ملک‌هایی که در لوکیشن ارزنده و با دسترسی آسان به امکانات رفاهی و خدماتی قرار دارند، قیمت بالاتری دارند.
- امکانات و ویژگی‌های ملک: کوچک متراژ بودن ملک، نزدیک بودن به قطب‌های اشتغال، توریستی و استراتژیک و اعتبار سازنده ملک هم در قیمت ملک در ترکیه تأثیر دارد. به عنوان مثال، ملکی که در نزدیکی مناطق توریستی و گردشگری قرار دارد، طبیعتاً ارزش و قیمت بالاتری دارد.
- سیاست‌های دولت: سیاست‌های دولت در زمینه مسکن مانند ارائه تسهیلات وام، ساخت مسکن‌های دولتی و… می‌تواند بر قیمت مسکن تأثیر بگذارد.
- تحولات جمعیتی: تغییرات در جمعیت مانند افزایش یا کاهش جمعیت و مهاجرت می‌تواند بر تقاضا و در نتیجه قیمت مسکن تأثیرگذار باشد.
- نوسانات بازار ارز: نوسانات بازار ارز و به خصوص افزایش نرخ ارز می‌تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. چون مصالح ساختمانی در ترکیه وارداتی هستند، با افزایش نرخ ارز هزینه ساخت بالا می‌رود و به دنبال آن قیمت ملک هم افزایش پیدا می‌کند.
- میزان سرمایه‌گذاری: در سال‌های گذشته ورود سرمایه‌گذاران خارجی و داخلی به بازار مسکن ترکیه باعث افزایش تقاضا و سپس افزایش قیمت مسکن شد و بعد از زلزله بزرگ در بعضی شهرهای ترکیه، عرضه ملک نتوانست به سرعت پاسخگوی این تقاضا باشد و این امر نیز باعث مجدد افزایش قیمت مسکن شد.
- روانشناسی بازار: گاهی اوقات عوامل روانشناختی مانند ترس از کاهش قیمت یا امید به افزایش آن می‌تواند بر تصمیمات خریداران و فروشندگان و در نتیجه قیمت مسکن تأثیر بگذارد.
هرچند همه این عوامل روی قیمت ملک تأثیر دارند، اما نکته مهم اینجاست که:
اگر ملک در لوکیشن ارزنده قرار داشته باشد، چه در دوران رکود اقتصادی و چه در دوران رونق اقتصادی سوددهی خواهد داشت. چون این خاصیت ملک ارزنده است که در هر دو دوران رونق و رکود اقتصادی، رشد قیمت خواهد داشت یا حتی اگر هم رشد قیمت نداشته باشد، قیمت آن کاهش پیدا نمی‌کند.
اما ملک ارزنده چیست؟
ملک ارزنده به ملکی گفته می‌شود که چه در دوران رکود اقتصادی و چه در دوران رونق اقتصادی، رشد قیمت داشته باشد و در سریع‌ترین زمان ممکن به نقدینگی برسد. یعنی به راحتی و به قیمت روز قابل فروش باشد. برای رسیدن به این نوع ملک باید:
- متراژ ملک کمتر از ۱۲۰ متر و واحد یک خواب و دو خواب باشد
- به وسایل نقلیه عمومی از جمله مترو و متروبوس دسترسی آسانی داشته باشد
- در لوکیشنی ارزنده قرار بگیرد. نزدیک به قطب اشتغال و اقتصادی، قطب‌های توریستی، منطقه استراتژیکی و خط صفر ساحلی قرار داشته باشد
در مجموع نتیجه می‌گیریم اگر در لوکیشن ارزنده ملک بخرید، دیگر لازم نیست نگران این موضوع باشید که با کاهش ارزش لیر در برابر دلار، خرید ملک در استانبول و ترکیه دیگر مانند گذشته سودده نباشد. برای آشنایی با این نوع ملک‌ها، پیشنهاد می‌کنیم به سایت هوم ترکی مراجعه کنید. این مجموعه به صورت تخصصی در زمینه سرمایه‌گذاری ملکی در ترکیه و پروژه‌های ملکی برتر استانبول فعالیت می‌کند.
