بسیاری از افراد به دلایلی مانند کمبود بودجه مالی، کسب و کار خویش را با اجاره مغازه شخص دیگری آغاز می کنند؛ واگذاری ملک تجاری به مستاجر، توسط قراردادی ملکی انجام می شود. در اجاره نامه این املاک علاوه بر واگذاری حق مالکیت، امتیازات دیگری نیز برای طرفین قرارداد در نظر گرفته می شود؛ از جمله این حقوق برای مستاجر مغازه، حق سرقفلی است. اکثر متقاضیان ثبت قراردادهای ملکی، درک صحیحی از اصطلاح حقوقی سرقفلی ندارند و آن را با حق مالکیت تام و دائمی اشتباه می گیرند؛ لیکن این حق مربوط به انتفاع از ملک می باشد! در مقاله «فرق مالکیت با سرقفلی چیست؟» مستند به مواد قانونی و تحت نظر کارشناسان مجرب، پاسخ سوال مذکور شرح می شود.
حقوق مستاجر ملک تجاری
با بسته شدن قرارداد ملکی بین موجر و مستاجر، حق مالکیت انتقال داده می شود؛ البته اجاره نامه به شرطی معتبر است که مفاد آن با قانون روابط مستاجر و موجر و مواد مربوط به تنظیم قرارداد در قانون مدنی، مغایرتی نداشته باشد.
براساس توافق طرفین و طبق قوانین مذکور، متن قرارداد تنظیم و ضمن آن مالکیت حقوقی منتقل می شود؛ برای مثال ملکی که تحت عنوان نانوایی به اجاره می رود، باید از تنور و سیستم تهویه مناسبی برخوردار باشد و تامین این تسهیلات، وظیفه مالک است. از سایر این حقوق برای مستاجرین املاک تجاری، می توان به حق سرقفلی اشاره کرد؛ در بخش های آتی بر ایجاد درکی از این مفهوم حقوقی، اهتمام ورزیده می شود.
حق سرقفلی چیست؟
بسیاری از صاحبان املاک تجاری به دلیلی اشتغال به سمتی دولتی، عدم مهارت کافی در مدیریت مغازه، تعدد املاک و… اقدام به اجاره دادن املاکشان می کنند؛ براساس ماده 30 قانون مدنی، هر مالکی نسبت به اموال خود، حق همه گونه تصرف و انتفاع (نفع بردن) را تحت دو شرط دارد.
اول آنکه تصرفات وی برای دیگران ضرر نداشته باشد (برقراری قاعده لاضرر) و دوم عدم تحقق شرایط مستنثی طبق قانون می باشد؛ حق مالکیت می تواند با رضایت و اذن صاحب ملک تجاری در بازه زمانی مشخص، به دیگری واگذار شود یعنی همان اجاره دادن.
یکی از حقوق ممکن برای مستاجر، دریافت سرقفلی برای مغازه است که بسته به توافق طرفین بر وجود آن، باید در قرارداد ملکی ثبت شود. این حق برای حمایت از حقوق مستاجرین توسط سازمان های قضایی پیش بینی شده است؛ برای برخورداری مالک موقت از این حق، باید مالک اصلی را راضی کند تا در ازای دریافت مبلغی، سرقفلی ملک تجاری را به او بدهد.
بدیهی است که با گذشت مدتی از آغاز کسب و کار مستاجر، مغازه علاوه بر شهرت، مشتریان ثابت و غیرثابت متعددی پیدا می کند که منجر به درآمد بیشتر فرد شاغل در آن و به تبع، افزایش ارزش ملک تجاری می شود؛ قانونگذار با در نظر گرفتن این موارد، منافعی را تحت عنوان حق سرقفلی برای مستاجر در نظر گرفته است.
مثلا برای تخلیه ملک باید پروسه قانونی طولانی نسبت به حالت عادی طی شود، چراکه اولویت افراد در لیست متقضایان اجاره، با فردی است که از حق سرقفلی برخوردار می باشد؛ بدان معنا که مالک قانونا نمی تواند فردی که مبلغ بیشتری به عنوان اجاره پیشنهاد می دهد را از مالک سرقفلی مغازه ارجح تر بداند.
انواع حق سرقفلی
قانونگذار دو حالت برای حق سرقفلی و حمایت از حقوق مستاجران معرفی می کند:
الف) سرقفلی واقعی: مبلغی برای برخورداری از این حق توسط مستاجر پرداخت و در اجاره نامه ثبت می شود، بدان معنا که میزان آن از پیش تعیین شده است؛ در صورت تمایل به تخلیه ملک تجاری، باید رضایت مالک موقت را جلب و مبلغ مذکور در قرارداد اجاره را به نرخ روز به وی پرداخت کرد. اگر حق انتقال سرقفلی ضمن اجاره نامه برای مستاجر در نظر گرفته شده باشد، وی می تواند این حق را به فرد دیگری بفروشد و در غیر این صورت جلب رضایت مالک برای انتقال سرقفلی واقعی، امری الزامی است.
ب) سرقفلی مجازی: حق سرقفلی مجازی نیز در ازای تلاش برای کسب مشتری و شهرت برای مغازه، به مستاجر تعلق می گیرد؛ این سرقفلی با نام حق پیشه یا حق کسب و کار نیز شناخته می شود. تفاوتش با مورد الف، در نحوه محاسبه مبلغ و تاریخ بهره مندی از حق می باشد؛ مبلغ حق کسب و کار از پیش تعیین نشده و میزان آن با در نظر گرفتن رونق شغلی مستاجر برآورد خواهد شد.
همچنین حق کسب و کار در اجاره نامه ثبت نمی شود، بلکه حق برخورداری از آن، در طول زمان به وجود می آید؛ محاسبه و مراحل قانونی مطالبه مبلغ سرقفلی در هر دو نوع، برای افراد غیر متخصص بسیار دشوار می باشد. از همین رو برای کاهش درصد ضررها بهتر است که پیش از هر اقدامی در مراجع قصایی، با وکیلی مجرب مشاوره شود؛ در صورت عدم شناخت نماینده حقوقی معتبر اصلا نگران نباشید، وکیل از ما!
ما در سایت وکیل از ما (vakilazma.com)، بهترین وکلا را براساس تجربه و تخصصی که دارند به شما معرفی می کنیم تا شما براساس پرونده ای که درگیر آن شده اید، بهترین وکیل را برای پیگیری پرونده انتخاب کنید. رسیدگی به پرونده ای که یک سر آن به سرقفلی مربوط می شود، تخصص یک وکیل ملکی است. از همین رو پیشنهاد می شود از بهترین وکیل ملکی در مشهد یا محل زندگیتان برای پیگیری چنین پرونده ای کمک بگیرید. برای مشاهده لیستی از وکلا که می توانند در این زمینه به شما کمک کنند، کلیک کنید.
فرق مالکیت با سرقفلی چیست؟
حال که درک صحیحی از مفهوم حق سرقفلی ایجاد شده است، به سوال اصلی مقاله پاسخ داده می شود؛ بر اساس ماده 29 قانون مدنی می توان گفت که مالکیت به معنای رابطه ای میان شخص و مال است.
بدان معنا که حق انتفاع (سودزایی)، حق هرگونه دخل و تصرف، اسکان، فروش و کنترل قطعی بر ملک و به طور کلی حق مالکیت تنها برای صاحب مغازه می باشد و دیگری فقط با اخذ اجازه رسمی وی، از این حقوق بهره مند خواهد شد؛ بنابراین مفهوم حق سرقفلی که منفعت هایی مالی و حقوقی اندکی را پوشش می دهد، بسیار محدود تر از حق مالیکت می باشد.
نفع اقتصادی: فرد با پرداخت مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک مغازه، قانونا ملزم به پرداخت اجاره کمتری است.
نفع حقوقی: فرض کنید که تاریخ انقضای اجاره نامه فرا رسیده و علاوه بر مستاجر اخیری که حق سرقفلی را دارد، متقاضیان متعددی برای ملک استیجاری حاضر هستند؛ در این شرایط اولویت با دارنده حق سرقفلی است و در صورت تمایل وی، قرارداد اجاره باید تمدید شود! همچنین اگر حق انتقال سرقفلی نیز با مستاجر باشد، جلب رضایت و مشورت با او در امر واگذاری حق مذکور، الزامی است.
کلام آخر
حق مالکیت یعنی امکان هرنوع دخل و تصرف در ملک توسط صاحب آن، اما حق سرقفلی به معنای کاهش مبلغ اجاره از حالت استاندارد و اولویت در اجاره ملک و ایجاد کسب و کار در آنجا می باشد. در این مقاله به طور کامل در رابطه با این موضوع صحبت کردیم و هر آنچه باید می دانستید را در اختیارتان قرار دادیم تا بهترین عملکرد را در رابطه با این موضوع داشته باشید.
